政策吹暖風(fēng) 二季度或現(xiàn)拿地窗口期
證券時(shí)報(bào)記者 張達(dá)
3月，多城開啟2022年首輪集中供地，北京、合肥、廈門等熱點(diǎn)城市熱度有所回溫。市場(chǎng)人士預(yù)計(jì)，二季度或?qū)⒂瓉砟玫卮翱谄凇?/p>
各地首輪土拍熱度分化
截至3月31日，已有北京、福州、青島、合肥、廈門、重慶和武漢等7個(gè)城市，完成了2022年首輪集中供地；北京、合肥、廈門等熱點(diǎn)城市樓市熱度有所回溫。
克而瑞研究中心指出，不同城市土拍市場(chǎng)熱度分化明顯。北京作為2022年第一個(gè)首輪集中供地的城市，熱度較2021年有所回升，部分地塊觸及最高限價(jià)；廈門、重慶在“讓利”“降低土拍門檻”的政策之下，地市熱度較去年四季度小幅回升，其中廈門島內(nèi)地塊均溢價(jià)成交，2宗觸及最高限價(jià)；重慶在核心板塊起拍價(jià)下調(diào)的情況下，3宗地塊進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)。
而福州、青島地市相對(duì)較冷，不僅地塊以底價(jià)成交為主，且地方平臺(tái)公司、國企仍然是托底的主力；合肥表現(xiàn)則“冰火兩重天”，有15宗地塊進(jìn)入競(jìng)品質(zhì)環(huán)節(jié)，但同時(shí)有8宗地塊遭遇流拍。另外，同樣在起拍價(jià)下調(diào)的情況下，重慶和武漢的土地市場(chǎng)表現(xiàn)一熱一冷。
近七成百強(qiáng)房企未拿地
從一季度整體拿地情況看，房企態(tài)度依然謹(jǐn)慎。
克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，一季度百強(qiáng)房企中近七成企業(yè)依舊未拿地，超過半數(shù)企業(yè)來自項(xiàng)目開發(fā)商。中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，1-3月，“TOP100房企”拿地總額為2271.6億元，拿地規(guī)模同比下降59.3%。
那么，都誰在拿地呢？
克而瑞研究中心指出，各地拿地房企不同，北京土拍是10強(qiáng)房企表現(xiàn)搶眼，且國企、央企依然是土地市場(chǎng)主力軍。廈門、合肥、青島則是本土企業(yè)表現(xiàn)較為強(qiáng)勢(shì)，其中廈門、合肥有80%和60%的地塊被本土房企所獲。
若從1-3月總拿地金額TOP20的企業(yè)來看，大致分為兩類。克而瑞研究中心指出，第一類是頭部的國企、央企，如華潤、中海、招商、保利等，其中中海、華潤拿地金額超過100億。拿地金額前20名中有半數(shù)是國企央企；第二類則是區(qū)域深耕的本地房企，如濱江、大家、偉星、安徽高速等，憑借集中供地(含寧波)補(bǔ)充大本營城市可售貨值。
從1-3月累計(jì)新增貨值來看，據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，綠城中國、華潤置地和上海地產(chǎn)集團(tuán)占據(jù)百強(qiáng)房企新增貨值榜單前三位。其中，綠城中國以392億元占據(jù)榜單第一。
二季度或迎拿地窗口期
中指研究院數(shù)據(jù)顯示，1-3月，全國300城住宅用地出讓金達(dá)3089.03億元，同比下降62.04%；成交樓面均價(jià)為4621元/平方米，同比下跌6.4%；平均溢價(jià)率為4.4%，同比下降13.4%。
地價(jià)為何進(jìn)一步走低？克而瑞研究中心認(rèn)為，主要是由于大部分熱點(diǎn)城市今年首輪集中供地暫未開拍，導(dǎo)致土地價(jià)格同環(huán)比均下降，也和一季度土地市場(chǎng)熱度仍在低位、大部分城市降低拿地門檻來保障土地成交有關(guān)。
據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，截至3月31日，22個(gè)重點(diǎn)城市中，北京、福州等18個(gè)重點(diǎn)城市已經(jīng)公布首批次集中供地，北京、廈門、重慶和武漢等7個(gè)城市完成首批次出讓，鄭州和無錫開啟首批次供地“預(yù)申請(qǐng)”模式，北京率先發(fā)布二批次預(yù)申請(qǐng)公告。土拍規(guī)則“化繁為簡(jiǎn)”，降門檻、提利潤，搖號(hào)/抽簽基本成標(biāo)配，提升企業(yè)拿地意愿。
展望未來，克而瑞研究中心認(rèn)為，3月，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來一系列利好聲音，若當(dāng)前房企偏緊的現(xiàn)金流能夠得到實(shí)質(zhì)性改善，信心提振下重點(diǎn)城市集中土拍的熱度有望觸底回升，二季度或迎來拿地窗口期。
克而瑞研究中心認(rèn)為，今年是大部分企業(yè)償債高峰年份，資金面仍偏緊，盡管政策頻發(fā)，但實(shí)質(zhì)性落地時(shí)間表尚未明確，且政策主要聚焦在保交付、短期資金面緊張等方面，因此，謹(jǐn)慎投資仍是未來主旋律。未來城市、房企的分化將愈發(fā)明顯，長(zhǎng)三角部分抗壓性較強(qiáng)、穩(wěn)定性高的樓市如杭州、蘇州，以及上海、廣州等一線城市，土拍熱度回溫將領(lǐng)先其他城市，部分人口流出、經(jīng)濟(jì)發(fā)展較差的三四線城市土地市場(chǎng)或?qū)⒊霈F(xiàn)無人問津的局面。