第三點普通住宅均價有被高端商品房拉升的嫌疑。今年三季度以來，一直到秋季“兩會”期間，曲江高端住宅紛紛上市，這些起價8000、動輒1000元的高端住宅頻繁交易，拉升了西安商品房的成交均價。由于統(tǒng)計方式較為籠統(tǒng)，無法進行分類統(tǒng)計，或迫于某種需要統(tǒng)計后不予公布，造成商品住宅超過5000的事實。無疑，高端市場產(chǎn)品銷售抬升了普通產(chǎn)品基價，對普通住宅而言有被拉升的感覺，這點也使普通消費者對普通住宅均價超過5000產(chǎn)生不信任。

　　購房需求增長樓市高房價誰在買單？

　　房價在漲，成交量也在上升，這樣的狀況下究竟是什么人在買房。通過了解，目前買房的第一需求依然是自住需求，應該說這個需求在所有需求中是最大的。在樓市回暖、房價平穩(wěn)時期，這種需求占絕對主導，所需面積以90平方米以下為主，這也造成樓市中90平方米以下房型一度占據(jù)絕對優(yōu)勢的局面。

　　其次便為改善性需求，這是今年以來在不斷壯大的一個需求群體。他們目前雖然有穩(wěn)定居所，但大多居住在較早建設的設施不完備、面積較小或環(huán)境較差的住房，為提高生活品質需要改善住房條件。這部分需求有一定物質基礎，能夠接受性價比較高的住房。其中不乏采取以舊養(yǎng)新的方法購房，所以壓力并不大。由于強調性價比，這個群體對房價的接受能力有很大空間，但同時比較關注房價的變化。

　　第三種當為投資（投機）需求。應該說樓市在低迷時期會有一部分入市，樓市出現(xiàn)大幅波動，這部分需求就會適時而出，或者說，只要房價上漲，他們就會進入，并推波助瀾。房價上漲這部分需求他們有不可推卸的責任。令人擔心的是，目前這種行為有越演越烈的趨勢，而且已經(jīng)形成專業(yè)化程度較高的操作流程，他們往往利用政策縫隙專門炒房，其影響不可小窺。

　　目前房價已突破5000，這個價格對自住需求來說有些力不從心，即便折扣下來依然難以承受。據(jù)相關調查數(shù)據(jù)顯示，西安居民能夠承受房價的區(qū)域在3500-4000之間，5000以上的價格只能再一次壓抑這部分需求。改善性需求條件較好一些，但面對房價中的水分也會考慮價格因素，但對條件較為有限的項目而言，改善性不會受價格太大影響。投資需求是需要與市場呼應的，也就是說只要房價有攀升跡象、不斷攀升其就會參與，換言之，價漲量跌、價量雙跌現(xiàn)象出現(xiàn)，這部分需求會以比前兩種需求更敏銳的嗅覺首先選擇退出市場，進行觀望。

　　出盤量不斷加大樓市銷售壓力驟增

　　雖然8月銷售非常樂觀，金九銀十近在眼前，樓市能否重演8月輝煌則需要足夠的購買量支持。從目前報刊廣告可以明顯感受到，銷售壓力日漸緊迫，前半年比較少見的整版大幅廣告又相繼回到報端。這種每日不斷鋪天蓋地的大幅度廣告，無不在昭示四季度房企面臨還貸、資金回籠的壓力，而五花八門的促銷手段也難以掩飾銷售的真正目的。

　　與此同時，四季度西安土地也將集中放量，商品房市場通過一年的建設其積累存量不斷增加。截止9月20日西安可銷售商品房面積超過14萬套，隨著新盤在該季度集中放盤，這個數(shù)字還將不斷增加。還有今年是舊城及城中村改造最集中的一年，也是自2007年開始大規(guī)模拆遷需要大面積安置的一年，隨著東窯坊、揚家莊等一大批大型安置小區(qū)的投入使用，商品住宅市場也將出現(xiàn)不斷的變化。

　　總之，四季度出盤量的加大使銷售壓力陡然增大，如果樓市能夠繼續(xù)消化出盤量，房價就會得到支撐。否則，沒有成交量，其價格只能是一個空殼。在全國一線城市尤其是京、滬、深三地樓市出現(xiàn)價量齊跌的狀況下，西安樓市在背離消費者承受能力后也有回調要求，這種回調正是基于對快速上漲回補要求，也是健康市場的正常現(xiàn)象。

　　西安住宅均價突破5000大關已是不爭之事實，從近期市場調查的結果統(tǒng)計，大部分消費者認為，西安普通住宅5000元以上的價格，已經(jīng)超出購房預算，表示近期會放棄購房計劃。自住性、改善性放棄購買，在沒人跟風的情況下投資性獨步樓市的可能性也會銳減，各方都有相互配合的需要，失去各方支撐成交量必然下滑。從今年房價的走勢分析，三季度價格漲幅過大支撐不足，四季度放盤量大、購買力值得商榷，市場回調要求加大，西安住宅均價破5000后，后市將何去何從，我們不言而喻。