六、設(shè)備裝修
購(gòu)買(mǎi)商鋪時(shí)有必要關(guān)心室內(nèi)的裝修和設(shè)備等情況，尤其對(duì)房屋的裝飾要有詳細(xì)的約定。
一般情況下二手商鋪都是經(jīng)過(guò)裝修的，有的還帶有各種設(shè)備。雙方簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)最好另外單獨(dú)訂立一個(gè)附件，即《房屋設(shè)備裝修裝飾清單》。列出這些設(shè)備和裝修費(fèi)用等情況，譬如是否包括在房屋總價(jià)內(nèi)，折價(jià)的話(huà)可折多少等，以免日后同原房東以及周邊鄰居發(fā)生矛盾。
七、稅費(fèi)品種
商鋪買(mǎi)賣(mài)需要繳納稅費(fèi)，個(gè)人投資客一定要厘清這些稅費(fèi)。因?yàn)?，這些費(fèi)用所占房?jī)r(jià)的比例很高。主要有營(yíng)業(yè)稅、契稅、印花稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅等，具體都要在協(xié)議中講清楚。有人建議，如果是某企業(yè)出售的商鋪，有的可以采用股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式進(jìn)行投資。據(jù)說(shuō)，這樣可以合理規(guī)避部分稅費(fèi)。
八、抵押貸款
投資商鋪時(shí)若考慮辦理抵押貸款，必須了解房地產(chǎn)抵押貸款方面的有關(guān)知識(shí)。
目前，銀行對(duì)商鋪貸款審核比較嚴(yán)格，最低面積標(biāo)準(zhǔn)定為50平方米、最低總價(jià)定為40萬(wàn)元、貸款成數(shù)大都為5成。而對(duì)于那些臨街具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的商鋪以及分割型商鋪，抵押貸款審批更為嚴(yán)格。因?yàn)椋@些商鋪可能涉及到今后規(guī)劃動(dòng)遷或鄰居產(chǎn)權(quán)糾紛等難題。
商鋪抵押貸款前投資客必須到銀行進(jìn)行估價(jià)，所估價(jià)格通常由商業(yè)銀行委托評(píng)估公司擬定。所估價(jià)格一般不會(huì)超過(guò)評(píng)估價(jià)，商鋪的實(shí)際抵押貸款成數(shù)也就低于5成。
九、回報(bào)時(shí)間
商鋪投資講究的是長(zhǎng)期回報(bào)，從目前國(guó)內(nèi)外大型商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，一個(gè)優(yōu)質(zhì)商鋪所獲得的長(zhǎng)期租金收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于初始投入。
對(duì)于商鋪投資來(lái)說(shuō)，“地段、地段，還是地段”這句“名言”仍然適用。而且，商鋪投入同回報(bào)通常也是成正比的，但也有特例。
譬如一些城鄉(xiāng)結(jié)合部的商鋪，剛建成是冷落的。但是，隨著城市化進(jìn)程的加速，區(qū)域市場(chǎng)從無(wú)到有，從小到大。包括區(qū)域人口的增加、居住社區(qū)的出現(xiàn)、道路開(kāi)通、公共設(shè)施興建等，房?jī)r(jià)或鋪價(jià)都會(huì)水漲船高，促使商鋪投資升值。當(dāng)然，不是人人都能看準(zhǔn)這種“潛力鋪”的，主要還是要耐得住寂寞。
如果投資那些大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中的商鋪，開(kāi)發(fā)商的素質(zhì)包括其實(shí)力、能力、誠(chéng)信度、專(zhuān)業(yè)度和知名度等等值得關(guān)注，這同商鋪投資回報(bào)是密切相關(guān)的。因?yàn)?，這涉及到開(kāi)發(fā)商未來(lái)對(duì)該商鋪的市場(chǎng)培育以及統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理等問(wèn)題。
十、市場(chǎng)因素
市場(chǎng)因素對(duì)商鋪的影響是至關(guān)重要的，這里包括宏觀、中觀以及微觀等各種因素。有些是能夠預(yù)見(jiàn)并掌控的，但有些卻是難以預(yù)料的，這就要看投資客本人的綜合素質(zhì)了。
上海的商鋪市場(chǎng)自2001年興起已有7年之久，商鋪市場(chǎng)正在逐步走向成熟。不過(guò)也有高低快慢區(qū)分，如“黃金”旺鋪往往無(wú)價(jià)無(wú)市，包括淮海中路、南京東路、豫園、徐家匯等黃金地段；而偏冷地段商鋪卻是一鋪難銷(xiāo)，經(jīng)營(yíng)面臨較大困難。
建議近期注意以下幾類(lèi)商鋪：商場(chǎng)底鋪、商業(yè)街、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)等類(lèi)型的商鋪，而購(gòu)物中心、商場(chǎng)等產(chǎn)權(quán)式商鋪投資客大都沒(méi)有賺到錢(qián)。這里涉及的問(wèn)題十分復(fù)雜，需要請(qǐng)教有經(jīng)驗(yàn)或者得到過(guò)教訓(xùn)的投資客，他們是你投資商鋪真正的“老師”。（滿(mǎn)堂紅地產(chǎn)網(wǎng)）