雖然《物權(quán)法》規(guī)定70年產(chǎn)權(quán)到了不花錢就可以續(xù)，但這個(gè)政策對個(gè)人和商業(yè)機(jī)構(gòu)拿房子是兩個(gè)概念。
個(gè)人的房子，說白了，就算沒有法律的規(guī)定，政府也沒辦法，比如說一個(gè)老人住在那里，70年使用權(quán)滿了之后，讓老人再交筆錢是很難的，法律對自然人還是比較寬容的；但是商業(yè)企業(yè)如果握有大量這樣的房屋，政策風(fēng)險(xiǎn)是很大的。個(gè)人和企業(yè)是有很大差別的，企業(yè)會考慮70年使用權(quán)問題。
孟曉蘇：這里有兩點(diǎn)需要說明：第一，房屋產(chǎn)權(quán)是永久的，只是土地使用權(quán)是70年。保監(jiān)會把概念理解錯(cuò)了?！段餀?quán)法》對住宅建設(shè)用地使用期期滿后有四個(gè)字“自動(dòng)續(xù)期”，70年土地使用權(quán)到期以后，自動(dòng)續(xù)期70年，140年到期之后再自動(dòng)續(xù)期70年。只要《物權(quán)法》不被修改，永遠(yuǎn)都有效。第二，法律面前人人平等。法律上沒有寫明對某些人自動(dòng)續(xù)期，對某些人就不自動(dòng)續(xù)期，“自動(dòng)續(xù)期”政策對個(gè)人和企業(yè)都是一樣的，不存在厚此薄彼的情況。
保監(jiān)會提出的設(shè)定是不對的，擔(dān)心也毫無道理。
房屋質(zhì)量是個(gè)麻煩？
保監(jiān)會：我國的房屋跟國外不一樣。國外反向抵押貸款為什么做的很多？大量的不是公寓做“以房養(yǎng)老”，而是獨(dú)幢的房子。公寓做“以房養(yǎng)老”也是很少的。但是我國的公寓自己住了四五十年，然后保險(xiǎn)公司再接手弄個(gè)幾十年，過了好多年，房屋質(zhì)量的可靠程度就不夠。這是一個(gè)很大的區(qū)別點(diǎn)。另外，公寓有很多麻煩事，比如公共部門的維修、電梯、房屋的折舊等，這個(gè)時(shí)候，如果一個(gè)保險(xiǎn)公司握有大量的這樣的房子，就很麻煩。
孟曉蘇：我的觀點(diǎn)是房子越破越好。如果房子被拆遷就太好了，保險(xiǎn)公司能趕上拆遷就樂死了，因?yàn)橐坏┎疬w就全貨幣化了。保險(xiǎn)公司不就是因?yàn)槔先四貌怀霈F(xiàn)錢來，才“以房養(yǎng)老”的？如果假定房屋拆遷，就出現(xiàn)兩種可能：第一，房子就變成現(xiàn)金保險(xiǎn)了，也就變成了一種正常的養(yǎng)老產(chǎn)品了，這是所有保險(xiǎn)公司最歡迎的，而且這個(gè)產(chǎn)品就沒有任何障礙。第二，抵押貸款的情況下，保險(xiǎn)公司的資產(chǎn)隨著老人房子拆遷的貨幣化自然升值。現(xiàn)在的拆遷房都很貴。如果說看走眼了，非得弄個(gè)沒有保障的，比如拿小產(chǎn)權(quán)做了反向抵押貸款，結(jié)果法律上得不到保護(hù)。哪個(gè)保險(xiǎn)公司會這么做呢？所以一定是找那個(gè)最安全的房產(chǎn)。而這種最安全的房產(chǎn)就包括在市中心準(zhǔn)備拆遷的房子。
房地產(chǎn)市場必須活躍？
保監(jiān)會：做反向抵押貸款必須在房地產(chǎn)市場活躍的情況下。這個(gè)很重要。中國三四線城市往往不具備這個(gè)條件，所以要做以房養(yǎng)老，可能只有在一二線城市考慮。
一二線城市中，保險(xiǎn)公司對公寓“以房養(yǎng)老”有很多顧慮，也有很多的限制，其實(shí)它的市場空間沒有想象得那么大。商業(yè)企業(yè)的目的是賺錢，但是作為一個(gè)負(fù)責(zé)任的商業(yè)企業(yè)，在承擔(dān)社會責(zé)任的同時(shí)還要賺錢，不可能大量地虧損去做這個(gè)事情。
孟曉蘇：房地產(chǎn)市場是否活躍的判斷，不能從前十年的觀點(diǎn)來看。
十年前確實(shí)是一線城市比較活躍，但現(xiàn)在隨著中國整個(gè)城鎮(zhèn)化進(jìn)程在全國展開，中國的房地產(chǎn)市場從一線城市迅速向二三線城市蔓延，特別是國家鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城，主要進(jìn)入到中小城市，戶籍政策的放開，使得二三線城市的房地產(chǎn)市場往往比一線城市活躍。
從房價(jià)漲幅來看，二三線城市的漲幅也比一線城市大，因?yàn)橐痪€城市往往是政策打壓的重點(diǎn)。尤其在最近一段時(shí)間政策的打壓下，一線城市的房地產(chǎn)市場反而不大活躍。
這里需要強(qiáng)調(diào)的是，反向抵押貸款作為新事物如果要試點(diǎn)，還是應(yīng)該先在一線城市試點(diǎn)。因?yàn)橐痪€城市的房價(jià)比較高。這樣每個(gè)月老人抵押以后所獲得的起付金就比較高；再者，這些一線城市老人的文化程度一般比較高。一般反向抵押貸款要選擇一些文化程度高的地方，這些人容易接受這一新事物。(中國經(jīng)濟(jì)周刊)