開(kāi)發(fā)商幾家歡喜幾家愁，其實(shí)源頭都在于購(gòu)房者是否“買(mǎi)賬”，購(gòu)房者才是決定這輪小陽(yáng)春的主角。看到開(kāi)發(fā)商降價(jià)的“眼淚”在飛，那些對(duì)于跌到哪里才是底并沒(méi)有明確底線的購(gòu)房者，出于各自不同的原因，也開(kāi)始“心軟”起來(lái)。
近期，究竟是哪幾類(lèi)購(gòu)房者率先出手呢？分析小陽(yáng)春的數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，小戶型成為樓市首輪沖量的主要?jiǎng)恿?，小戶型的消費(fèi)者剛需群體，成為此番小陽(yáng)春最大的推手。中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)數(shù)據(jù)顯示，一季度1月1日-3月22日上海共成交90平方米以下的公寓4221套，占公寓成交總套數(shù)9236套的45.7%，基本占據(jù)半壁江山。
其次，一些市區(qū)內(nèi)總價(jià)合理控制的中小戶型房源，以及一些近期做促銷(xiāo)的豪宅項(xiàng)目，都得到了相應(yīng)客戶群體的支持。
需要看到的是，雖然剛需所占的比例增加，成為市場(chǎng)的主流，但是要成為樓市復(fù)蘇的推手，尚獨(dú)木難支。從整體成交格局來(lái)看，后市的繼續(xù)繁榮，仍然需要于大戶型等中高端產(chǎn)品銷(xiāo)售逐步解凍。
剛需
遇到降價(jià)就控制不住
羅先生是今年一波降價(jià)潮的受益者。就在年初，他買(mǎi)下一套位于寶山的80多平方米的公寓用作婚房，開(kāi)發(fā)商正是一家年初集中降價(jià)促銷(xiāo)的大型國(guó)有企業(yè)。“之前一直在市區(qū)的老式小區(qū)里租房子，這個(gè)樓盤(pán)也一直在關(guān)注，靠近地鐵，出行也方便，旁邊也有生活配套，就是價(jià)格有些吃不消。之前的毛坯價(jià)格就要1.9萬(wàn)/平方米，現(xiàn)在精裝的只要1.6萬(wàn)/平方米，折算下來(lái)140-160萬(wàn)總價(jià)，我覺(jué)得也降得差不多了，我也不等了，怕過(guò)了這村就沒(méi)這店了。”羅先生的心聲就是這波支持樓市小陽(yáng)春的主力軍的真實(shí)寫(xiě)照。他們善良老實(shí)，用辛苦攢下來(lái)的工資和家里父老鄉(xiāng)親的鼎力支持，才能夠擁有人生第一套寫(xiě)下自己名字的房子。投資或者轉(zhuǎn)手的想法對(duì)他們來(lái)說(shuō)暫時(shí)還有些遙遠(yuǎn)，也說(shuō)不準(zhǔn)什么時(shí)候才是抄底的好時(shí)機(jī)，他們不關(guān)心開(kāi)發(fā)商降價(jià)以后還有多大利潤(rùn)空間，是不是貼著成本賣(mài)；只要降到他們覺(jué)得靠譜可以接受的地步，這批確實(shí)以及著實(shí)要買(mǎi)房子的人，就樂(lè)意買(mǎi)單。
今年以來(lái)，自旭輝、富力等房企陸續(xù)啟動(dòng)較大規(guī)模的優(yōu)惠促銷(xiāo)活動(dòng)，明顯拉動(dòng)了促銷(xiāo)項(xiàng)目的銷(xiāo)售量。而這些低總價(jià)房源的擁護(hù)者，正是剛需。這類(lèi)房源滿足他們對(duì)于低總價(jià)，靠近公共交通站點(diǎn)，周邊有或者規(guī)劃一定的配套支持等基本層面的要求。“由于當(dāng)前市場(chǎng)需求主力仍以對(duì)價(jià)格敏感的首套自住購(gòu)房者為主，價(jià)格若出現(xiàn)可觀的降幅，將對(duì)這部分購(gòu)房者形成較為強(qiáng)烈的吸引力。從開(kāi)發(fā)商的業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)亦可看出，降價(jià)對(duì)銷(xiāo)量的帶動(dòng)作用十分顯著。”中原集團(tuán)研究中心高級(jí)經(jīng)理張海清認(rèn)為。
對(duì)于剛需，眼下最利好他們的就是3月1日起調(diào)整普通商品房標(biāo)準(zhǔn)的決定。
據(jù)德佑地產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，二月份的成交總面積為40.32萬(wàn)平方米，成交總套數(shù)為3643套。三月新標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整后僅8天成交面積占2月全月的45.09%。“可見(jiàn)，新標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整后促使了部分買(mǎi)家的入市。但是從數(shù)據(jù)分析上看出，標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整對(duì)中低端成交影響較大，對(duì)高端市場(chǎng)的影響只能說(shuō)是心理的正面影響。整體的成交量上去了，客戶對(duì)市場(chǎng)的信心也會(huì)逐漸恢復(fù)。”分析人士指出。
剛改
不想錯(cuò)過(guò)“回城”安家機(jī)會(huì)
祖孫三代一直住在一起的王先生，為了孩子的上學(xué)問(wèn)題準(zhǔn)備在市區(qū)買(mǎi)一套學(xué)區(qū)房，之前住的小區(qū)環(huán)境不太好，很多麻將房，道路上的停車(chē)位擠得小孩子連玩耍的地方也沒(méi)有，考慮到這些，王先生將眼光放到市區(qū)的一些優(yōu)質(zhì)中小戶型上。“我寧愿買(mǎi)市區(qū)的小房子，也不想買(mǎi)郊區(qū)的大房子。”王女士有她的考慮，“我們平時(shí)工作繁忙，不想在交通問(wèn)題上浪費(fèi)大量時(shí)間。與其每日奔波在公交、地鐵線路上，耗費(fèi)大量交通成本還透支體力和精神，不如轉(zhuǎn)化成購(gòu)房成本，省下的時(shí)間用來(lái)創(chuàng)造更多的財(cái)富。”