出場專家

　　孟曉蘇(中國房地產(chǎn)開發(fā)集團理事長、“以房養(yǎng)老”方案最早提出者)

　　曹遠征(中國銀行首席經(jīng)濟學家)

　　王勝春(銀行業(yè)界專家)

　　陳秉正(清華大學中國保險與風險管理研究中心主任)

　　住房反向

　　抵押養(yǎng)老保險：

　　即以房養(yǎng)老，將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給金融機構(gòu)，從金融機構(gòu)領(lǐng)取“養(yǎng)老金”，同時將繼續(xù)獲得房屋的居住權(quán)一直延續(xù)到借款人去世。借款人去世后，金融機構(gòu)獲得房屋的產(chǎn)權(quán)。

　　以房助老

　　不要求老人擁有獨立產(chǎn)權(quán)房屋，也不需抵讓房屋產(chǎn)權(quán)，可以通過置換住房(或閑置房屋)的使用權(quán)，獲得基本養(yǎng)老金之外的更多養(yǎng)老資金，或置換到養(yǎng)老院、老年公寓等。政府需出臺扶助政策，鼓勵更多社會組織、金融機構(gòu)參與其中。

　　建議1

　　在房價預期穩(wěn)定的城市做試點

　　孟曉蘇認為，為確保住房反向按揭養(yǎng)老保險順利開展，首先要讓涉及各方有參與積極性。為了降低保險公司對房價下跌風險判斷的預期，在試點地域的選擇上，可把2003年保監(jiān)發(fā)124號文件所選擇的北京、上海、廣州等城市列入，還可增加杭州等房價較高、漲幅預期穩(wěn)定的城市。

　　同樣，以房養(yǎng)老也是一項個人選擇養(yǎng)老的方式，不存在強制性，為打消子女反對，給老人在選擇上造成的困惑，可借鑒臺灣地區(qū)保險業(yè)從無子女家庭開始進行反向抵押養(yǎng)老的經(jīng)驗，首先從無子女家庭和“失獨家庭”起步，然后再根據(jù)需要擴大到有愿望的其他老人家庭。

　　建議2

　　70年產(chǎn)權(quán)續(xù)期還需法律解釋

　　“以房養(yǎng)老”此前多年未推進，關(guān)鍵一點就是物權(quán)法還未落地，直到2007年物權(quán)法的出臺，規(guī)定住宅用地70年后自動續(xù)期。但從現(xiàn)有的法律來看，土地使用權(quán)70年期滿后如何處置，仍是一個懸而未決的問題。一方面，《物權(quán)法》關(guān)于“土地使用權(quán)期間屆滿自動續(xù)期”的規(guī)定，只適用于住宅建設(shè)用地，而對商用地在使用權(quán)屆滿后如何處理仍是未知數(shù)。另一方面，《物權(quán)法》雖然規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿自動續(xù)期，但這種“自動續(xù)期”是無償續(xù)期還是有償續(xù)期？如果是有償續(xù)期，按什么樣的標準來收？如果標準過高，產(chǎn)權(quán)人和保險公司是無法接受的。

　　由此，“以房養(yǎng)老”的房產(chǎn)前提，除了是自住的，還明確必須是住宅立項的。孟曉蘇指出，作為長期投資，保險公司非?？粗羞@一點。而關(guān)于70年產(chǎn)權(quán)自動續(xù)期問題，還沒法律上的明確解釋，這一點需要落實，給房產(chǎn)涉及各方吃顆定心丸。

　　建議3

　　給予福利房以抵押權(quán)

　　孟曉蘇指出，最近10年中國社會變化很大。在2億老年人中，多數(shù)65歲以上的老人沒趕上高工資，也錯過了上商業(yè)保險機會。僅憑社保和低保，不足以滿足老人期望的生活方式。唯一有了一套房改房，但這類房子還沒有出售和抵押權(quán)利，因此也不能變?yōu)橐苑筐B(yǎng)老的抵押房，但這類人群同樣也有以房養(yǎng)老的需求。

　　在孟曉蘇看來，設(shè)置養(yǎng)老多重保障，還能從源頭上解決腐敗問題。近年來，在干部貪污、受賄等案件中，很多是被稱為“五十九歲現(xiàn)象”的例子，也就是人到接近退休時，為了維持自己今后生活水平不下降，采取了不正當措施。而如果通過壽險服務解決了這部分人的擔憂，也能避免腐敗問題。同時，孟曉蘇還提出，應該由中國保監(jiān)會、民政部并邀請住建部、財政部與稅務總局參加方案設(shè)計，處理好抵押房屋的權(quán)屬關(guān)系。

　　建議4

　　以房養(yǎng)老需要完善估值體系

　　雖然兩年前北京、上海等地的一些銀行已經(jīng)開始嘗試“以房養(yǎng)老”業(yè)務，但在北京，這一業(yè)務連一單也沒有做成，最后無疾而終。