據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，商品房最大的成本主要有三項，一是土地成本一般占到房價的約3成以上，二是各種稅費(fèi)一般占到2成，三是建安成本一般約占2成，其他的成本差異比較大。因此要核算清一個項目具體的成本有多少，絕對是一筆糊涂賬。以西安為例，目前1平方米的地價成本約在2000~3000元，稅費(fèi)1600元左右，建安成本1600元左右，不算別的費(fèi)用這些成本就已經(jīng)達(dá)到5000元以上。而眼下西安的商品房每平方米均價約7000元左右，其若測算下來，開發(fā)商利潤可能就是20%左右。因為作為資金密集型的行業(yè)，房企業(yè)在從緊的政策下，融資成本日漸上升。
有多位接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士表示，在成本游戲之下，開發(fā)商會采用財務(wù)技術(shù)手段處理比如虛加成本從而保持利潤符合新政要求。但這樣做的結(jié)果無疑將是抬高房價。對于具體房價成本核算，張繼剛亦坦言操作有難度。
實際上，房地產(chǎn)利潤在本輪調(diào)控之前，其利潤基本維持在20%~40%。有數(shù)據(jù)顯示，2003年前后，我國房地產(chǎn)行業(yè)的毛利潤率大致在20%左右，與大多數(shù)工業(yè)行業(yè)相近。但2007年之后年均達(dá)到30%左右，超出工業(yè)整體水平約10個百分點。
有業(yè)內(nèi)人士分析指出，陜西樓市新政對于老百姓來說是意義不大。因為高房價最為實質(zhì)性的內(nèi)容是土地財政問題。由于地價抬高，成本自然會提高，所以靠控制開發(fā)商的利潤來壓制房價顯然是紙上談兵。而要從最根本的土地去壓制價格才是最有效的方法。
實際上，與全國大多數(shù)城市一樣，陜西近年來的土地收入連年攀升，即使在樓市本輪調(diào)控以來的2011年其仍保持增長。據(jù)財政部公布的數(shù)據(jù)顯示，陜西省是6個地區(qū)中土地出讓收入同比增長的地區(qū)之一，2011年陜西省土地出讓收入為242.98億元。國務(wù)院發(fā)展研究中心近期發(fā)布的研究報告《土地制度改革與轉(zhuǎn)變發(fā)展方式》披露，2001年全國土地出讓金為1295.89億元，2010年全國土地出讓金就已經(jīng)攀升到27100億元，十年間全國土地出讓金增長了近20倍。
上述業(yè)內(nèi)人士指出，土地出讓金超速的增長，與房價后來急速上漲不無關(guān)系。因此無論是限購還是限利政策，未觸及調(diào)控房價的實質(zhì)，因此效果也不會太大。（中國經(jīng)營報）