此外，有關(guān)海云臺(tái)項(xiàng)目配套六大主題公園的承諾也成為業(yè)主與煙臺(tái)萬(wàn)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司爭(zhēng)執(zhí)的焦點(diǎn)。
“利用20余萬(wàn)平方米界外地，萬(wàn)科精心打造六個(gè)主題公園。”海云臺(tái)銷(xiāo)售時(shí)的宣傳畫(huà)冊(cè)上這樣描述。
“可現(xiàn)在的銷(xiāo)售人員都不知道這6個(gè)主題公園了。”業(yè)主王先生說(shuō)，9月1日，業(yè)主代表與煙臺(tái)萬(wàn)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司談判時(shí)，該公司副總經(jīng)理郭軍表示會(huì)按照約定把六大公園建好。
業(yè)主們不放心，要求煙臺(tái)萬(wàn)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司就此出一個(gè)會(huì)議紀(jì)要，把有關(guān)六大公園的承諾落在紙上，但未獲得煙臺(tái)萬(wàn)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的支持。
煙臺(tái)萬(wàn)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司品牌經(jīng)理馬艾娜告訴本報(bào)記者，這六大主題公園不在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)，是市政的配套工程，只不過(guò)是交給萬(wàn)科來(lái)建設(shè)。“公司并不打算把這個(gè)落在紙上，不會(huì)在合同以外出具這樣的東西。”
業(yè)主最關(guān)心的問(wèn)題都沒(méi)有得到滿(mǎn)意的答復(fù)，矛盾被激化。業(yè)主們開(kāi)始持續(xù)地到售樓處堵門(mén)、打橫幅、貼標(biāo)語(yǔ)，甚至在售樓處吃吃喝喝。
9月4日、11日，雙方一度還發(fā)生了肢體沖突。
9月6日，煙臺(tái)萬(wàn)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司發(fā)出公告稱(chēng)：我們?nèi)绻腥秉c(diǎn)與錯(cuò)誤，一定會(huì)承擔(dān)責(zé)任，決不推卸掩飾。但沒(méi)有法律與合同依據(jù)的訴求，我們不會(huì)因?yàn)槭艿椒抢硇孕袨榈膲毫Χ鞒鰺o(wú)原則的讓步。
預(yù)售制變種成融資工具
在煙臺(tái)萬(wàn)科海云臺(tái)項(xiàng)目的部分業(yè)主看來(lái)，之所以陷入如今的尷尬境地，就是因?yàn)檫@是期房。
不僅這個(gè)項(xiàng)目，在全國(guó)各地，由商品房預(yù)售制引發(fā)的投訴和矛盾層出不窮。
我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)采取預(yù)售制度以來(lái)，預(yù)售商品房?jī)r(jià)格波動(dòng)，質(zhì)量與廣告宣傳、設(shè)計(jì)規(guī)劃不符，延期辦證、延期交房，甚至項(xiàng)目爛尾的事情在全國(guó)各地輪番上演。
在偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總胡景暉看來(lái)，預(yù)售制度最大的問(wèn)題就在于開(kāi)發(fā)商的承諾不兌現(xiàn)。相比現(xiàn)房銷(xiāo)售，預(yù)售制讓開(kāi)發(fā)商有了捂盤(pán)惜售、延遲建設(shè)等的可能。
預(yù)售制下，開(kāi)發(fā)商有了空手套白狼的能力。房子還沒(méi)建好就可以售出實(shí)現(xiàn)資金回籠，繼而可以抽出資金進(jìn)行別的項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)。
用胡景暉的話(huà)說(shuō)，正是由于預(yù)售制，開(kāi)發(fā)商可以6個(gè)鍋蓋蓋10口鍋。而對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，錢(qián)已經(jīng)付了，房子還沒(méi)拿到手，風(fēng)險(xiǎn)卻先扛了起來(lái)。
“這些年我國(guó)城市化進(jìn)程很快，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求量很大，開(kāi)發(fā)商處于強(qiáng)勢(shì)地位，消費(fèi)者沒(méi)有辦法在購(gòu)房合同上與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行談判。”胡景暉說(shuō)，實(shí)際造成了雙方的不公平。
而按照劉俊海的說(shuō)法，預(yù)售制是把購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)向消費(fèi)者轉(zhuǎn)移的方式，這種游戲規(guī)則對(duì)消費(fèi)者明顯不利。
“我國(guó)的商品房預(yù)售制來(lái)自香港，但與香港并不一樣。”中國(guó)社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所研究員汪利娜說(shuō)。她提供的資料顯示，商品房預(yù)售制度并非中國(guó)獨(dú)有，在美國(guó)、英國(guó)、日本、韓國(guó)、馬來(lái)西亞等國(guó)家和地區(qū)都存在，是與現(xiàn)房銷(xiāo)售并存的一種住宅銷(xiāo)售方式。
但是，在這個(gè)制度的具體操作模式上，我國(guó)與其他國(guó)家和地區(qū)完全不一樣。
在香港，購(gòu)房者只需要支付所買(mǎi)住宅全價(jià)款5%～10%的定金。日本的購(gòu)房者只需要支付10%的定金。韓國(guó)購(gòu)房者支付全房?jī)r(jià)款的20%~30%，且可以在一年內(nèi)分期支付。美國(guó)通常是支付1萬(wàn)元定金。剩下的房款等到交房的時(shí)候才結(jié)清。
不僅如此，對(duì)開(kāi)發(fā)商收到的預(yù)售款也有嚴(yán)格監(jiān)管。比如在香港，預(yù)售款收入與開(kāi)發(fā)企業(yè)自有資金賬戶(hù)實(shí)施分離，銀行依據(jù)開(kāi)發(fā)企業(yè)的工程進(jìn)度對(duì)預(yù)售款的使用和規(guī)模進(jìn)行審批。
但在我國(guó)內(nèi)地，購(gòu)房者則需要一次性向開(kāi)發(fā)商支付所有房款。開(kāi)發(fā)商對(duì)預(yù)售款的使用缺少監(jiān)管。