以租代售 私家農(nóng)場(chǎng) 旅游地產(chǎn)
三大“變種”小產(chǎn)權(quán)房曲線入市
《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者日前在北京、遼寧、山東、江蘇、廣東等地采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，在中央14部委一片“清理整頓”聲中，小產(chǎn)權(quán)房悄然變異為“農(nóng)業(yè)生態(tài)房”“養(yǎng)老公寓”“旅游地產(chǎn)“會(huì)員制農(nóng)莊”等，通過“以租代售“使用權(quán)代替產(chǎn)權(quán)“榮譽(yù)村民”等方式換裝入市，其形式設(shè)計(jì)精巧，旨在逃避政策法規(guī)的約束。專家指出，應(yīng)盡快遏制小產(chǎn)權(quán)房“變種”帶來新一輪農(nóng)地入市潮，建議有關(guān)部門盡早出臺(tái)清理整頓方案，明確農(nóng)地流轉(zhuǎn)相關(guān)制度。
“以租代售”：宅基地上興建會(huì)員制養(yǎng)老中心
“緊鄰小湯山，40平方米四合院，售價(jià)18萬。”這是北京市昌平區(qū)崔村鎮(zhèn)南莊村喜洋洋養(yǎng)老中心的廣告《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這里正在“以租代售”小產(chǎn)權(quán)房，價(jià)格從十幾萬到幾十萬不等。“養(yǎng)老中心”只是個(gè)幌子，入住者不乏年輕人，已形成一個(gè)居民小區(qū)。
走在“養(yǎng)老中心”里，隨處可見“出租、出售”廣告。負(fù)責(zé)房屋銷售的養(yǎng)老中心劉經(jīng)理說，目前正在出售的為第3期，養(yǎng)老中心占地是租南莊村的，與村委會(huì)簽訂了租賃合同到2052年。養(yǎng)老中心分3期建有平房約400間，1、2期已經(jīng)全部賣出，三期也剩得不多了。
記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，三期建設(shè)的“四合院”每套建筑面積70多平方米，包括三間北房、兩間南房，使用年限40年，售價(jià)60萬元。
購買這里的房屋后，與養(yǎng)老中心簽訂“入住協(xié)議”，類似長(zhǎng)期租賃協(xié)議。記者注意到，協(xié)議中對(duì)入住人有這樣一條約定：男60歲以上、女55歲以上，不得轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)售。這里的住戶孫某說“這純粹是規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)，買房后誰住根本沒有人管。”
“協(xié)議規(guī)定了入住年限和價(jià)格，還有大家最關(guān)心的拆遷問題。協(xié)議規(guī)定遇到拆遷，一是住戶可以參與拆遷，拆遷給多少錢你拿多少錢；二是養(yǎng)老中心按入住年頭扣除房錢后，將剩余的錢退還給住戶。”劉經(jīng)理說。
在位于八達(dá)嶺高速水屯橋西的昌平區(qū)奤夿屯“伊舍小鎮(zhèn)”，打著“舊村改造”的旗號(hào)，這里建設(shè)的養(yǎng)老公寓已經(jīng)售罄。
銷售人員告訴記者，“伊舍小鎮(zhèn)”項(xiàng)目是北京市第一批13個(gè)舊村改造項(xiàng)目的一部分。項(xiàng)目將舊村拆掉，給回遷農(nóng)民蓋一部分回遷房，另外建設(shè)幾十棟樓房，以“入會(huì)”形式對(duì)外銷售，號(hào)稱屬于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園性質(zhì)，采用會(huì)員制運(yùn)作，只需一次繳納所選戶型的會(huì)員費(fèi)就可入住。如果發(fā)生拆遷，拆遷補(bǔ)償歸買房者。
“伊舍小鎮(zhèn)”在房地產(chǎn)網(wǎng)站上打的廣告顯示，這里的二手房均價(jià)已高達(dá)6500元/平方米。銷售人員稱，該項(xiàng)目一期已售完，約有1000多套養(yǎng)老房屋“如果你需要，可以留下電話號(hào)碼，待二期開盤時(shí)我們會(huì)通知你。”
會(huì)員協(xié)議有兩種方式：一種是無期限有效，子女可以繼承；另外一種就是五年制，五年之后可以選擇退會(huì)，會(huì)員費(fèi)全額退還，實(shí)際上也就是居住五年。
一位會(huì)籍顧問表示，房子是在村集體土地上開發(fā)建設(shè)的，產(chǎn)權(quán)歸屬村里。購房者經(jīng)認(rèn)購后可享受當(dāng)?shù)貥s譽(yù)村民待遇，給購房者頒發(fā)《奤夿屯村榮譽(yù)村民》證書及由村委會(huì)核發(fā)的房屋使用權(quán)證，大可不必?fù)?dān)心產(chǎn)權(quán)。
據(jù)知情者透露，目前“養(yǎng)老公寓”項(xiàng)目之所以興起，除了項(xiàng)目本身銷售收入外，一旦通過民政部門驗(yàn)收，還可以套取補(bǔ)貼。
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