房貸新利率將于２００８年１月１日起正式施行，利率由５．８１％調(diào)整到６．６５５５％，今年以來(lái)５次加息的累積效應(yīng)集中體現(xiàn)，因此許多消費(fèi)者紛紛打算提前還貸。但是，理財(cái)專(zhuān)家建議——
今年５次加息而產(chǎn)生的房貸負(fù)擔(dān)，將從明年１月１日起體現(xiàn)在月供中。盡管距離新利率的施行還有一個(gè)多月的時(shí)間，但由于多數(shù)銀行要求提前還貸的業(yè)主須提前３０天申請(qǐng)，因此１１月中旬以來(lái)提前還貸已經(jīng)開(kāi)始升溫。面對(duì)這種現(xiàn)狀，鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研發(fā)中心認(rèn)為，提前還貸雖然能節(jié)省利息，但消費(fèi)者不應(yīng)盲目隨大流，并不是所有人都適合提前還貸。
縮短貸款期限才是節(jié)省利息的關(guān)鍵
“我打算提前還款１０萬(wàn)元，到底是每月還款額度不變，縮短還款期限合算，還是減少每月的還款額度，保持貸款期限不變比較好？”在北京建行阜成路分理處大廳，工作人員已經(jīng)接待了數(shù)位像楊先生這樣前來(lái)咨詢提前還貸問(wèn)題的購(gòu)房人了。
按照目前最新調(diào)整的利率計(jì)算，如果貸款５０萬(wàn)元，以等額本金方式２０年還清，到明年年初，每月按揭約增至３７７４元，２０年還款總額約為９０５７６０元，其中利息約４０５７４３元。而按同樣的貸款比例和方式，２００６年的月按揭僅為３５２８元，２０年總還款額約為８４６７２０元，其中利息約３４６６１６元。由此可見(jiàn)，今年５次加息后，每月多還２００多元，２０年下來(lái)多還利息近６萬(wàn)元，對(duì)于工薪階層來(lái)說(shuō)負(fù)擔(dān)著實(shí)不小。
并不是所有的提前還貸方式都能最大限度地減輕購(gòu)房人負(fù)擔(dān)，縮短貸款期限才是節(jié)省利息的關(guān)鍵因素。以想提前還貸１０萬(wàn)元的楊先生為例，有四種提前還貸的方式可供選擇，到底哪種方法更合算？經(jīng)過(guò)計(jì)算，楊先生選擇了“月供增加，縮短還款期限”的方法。
提前還貸要因人而異
面對(duì)消費(fèi)者紛紛提前還貸的現(xiàn)狀，鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研發(fā)中心認(rèn)為，提前還款雖然能節(jié)省利息，但消費(fèi)者不應(yīng)盲目隨大流，至少以下四類(lèi)消費(fèi)者并不適合提前還款。
第一類(lèi)：資金緊缺，使用應(yīng)急資金甚至借錢(qián)還款的消費(fèi)者。面對(duì)央行不斷加息，有的消費(fèi)者不假思索，動(dòng)用未來(lái)用于就醫(yī)、孩子上學(xué)等應(yīng)急資金甚至借錢(qián)提前還款。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研發(fā)中心認(rèn)為，加息所累積的利息雖然較多，但是由于是分布在整個(gè)還款期內(nèi)，消費(fèi)者還是能夠承受每月增加的額度，對(duì)于資金短缺、經(jīng)濟(jì)能力有限的消費(fèi)者，使用應(yīng)急資金還貸會(huì)增加未來(lái)生活的風(fēng)險(xiǎn)，有可能因小失大。
第二類(lèi)：使用等額本息還款法，且已進(jìn)入還款階段中期的消費(fèi)者。等額本息是指在整個(gè)還款期內(nèi)，每月還款的金額相同。在還款期的初期，月供中利息占據(jù)了較大的比例，所還的本金較少，而提前還款是通過(guò)減少本金來(lái)減少利息支出，因此在還款期的初期進(jìn)行提前還款，可以有效地減少利息的支出。如果在還款期的中期之后提前還款，那么所償還的其實(shí)更多的是本金，實(shí)際能夠節(jié)省的利息比較有限。
第三類(lèi)：使用等額本金還款法，且還款期已經(jīng)達(dá)到１／４的消費(fèi)者。等額本金還款法是指每月償還的本金相等，然后根據(jù)剩余本金計(jì)算利息。如果還款期已經(jīng)達(dá)到１／４，在月供的構(gòu)成中，本金開(kāi)始多于利息，如果這個(gè)時(shí)候進(jìn)行提前還款，那么所償還的部分其實(shí)更多的是本金，這樣就不利于有效地節(jié)省利息。如果是進(jìn)入還款期后期，那么更沒(méi)有必要用一筆較大數(shù)額的資金進(jìn)行提前還款了。
第四類(lèi)：資金運(yùn)作能力強(qiáng)，有更好投資理財(cái)渠道的消費(fèi)者。如果消費(fèi)者的資金有更好的投資理財(cái)渠道，比如投資于基金、外匯等理財(cái)產(chǎn)品，而且資金運(yùn)作能力比較強(qiáng)，可以獲得更高的回報(bào)率，資金所產(chǎn)生的收益高于提前還款所節(jié)省的利息，那么，從發(fā)揮流動(dòng)資金的效用看，這部分消費(fèi)者沒(méi)有必要把資金用于提前還款。