本報(bào)記者 張薌逸
建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”是房地產(chǎn)領(lǐng)域2025年的重點(diǎn)工作之一。當(dāng)前，各地正在就“好房子”建設(shè)積極開(kāi)展工作。
2月12日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱“北京市規(guī)劃自然資源委”）印發(fā)《北京市平原多點(diǎn)地區(qū)“好房子”規(guī)劃管理相關(guān)技術(shù)要點(diǎn)（試行）》（以下簡(jiǎn)稱《技術(shù)要點(diǎn)》），提出鼓勵(lì)豐富居住空間形式、合理利用底層架空空間等多項(xiàng)內(nèi)容。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，《技術(shù)要點(diǎn)》的印發(fā)體現(xiàn)了北京在“好房子”建設(shè)方面用心用力，也將助力2025年房地產(chǎn)市場(chǎng)的向好發(fā)展。
中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，北京出臺(tái)“好房子”新政，其示范效應(yīng)和風(fēng)向標(biāo)意義明顯。預(yù)計(jì)接下來(lái)將有更多地區(qū)出臺(tái)“好房子”建設(shè)相關(guān)的地方標(biāo)準(zhǔn)。
打造高品質(zhì)住宅
提高住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，構(gòu)建支持住房品質(zhì)提升的制度體系是“好房子”建設(shè)過(guò)程中的重要環(huán)節(jié)。
此前，北京市規(guī)劃自然資源委曾在2024年11月份印發(fā)《北京市高品質(zhì)商品住宅設(shè)計(jì)導(dǎo)則（試行）》（以下簡(jiǎn)稱《設(shè)計(jì)導(dǎo)則》），對(duì)住區(qū)規(guī)劃和住宅建筑提出高品質(zhì)設(shè)計(jì)要求。
本次出臺(tái)的《技術(shù)要點(diǎn)》在《設(shè)計(jì)導(dǎo)則》的基礎(chǔ)上總結(jié)“好房子”試點(diǎn)工作經(jīng)驗(yàn)做法，配合平原多點(diǎn)地區(qū)土地供應(yīng)，提出可按需設(shè)置封閉或開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)、可在起居室（廳）設(shè)置1處挑空空間、可在小區(qū)場(chǎng)地內(nèi)設(shè)置風(fēng)雨連廊等設(shè)計(jì)規(guī)范，并明確了相應(yīng)的容積率及地價(jià)款計(jì)算方式。
例如，《技術(shù)要點(diǎn)》中明確，錯(cuò)層陽(yáng)臺(tái)上蓋高度大于等于兩個(gè)自然層高且不封閉時(shí)，不計(jì)入容積率，不收取地價(jià)款。
嚴(yán)躍進(jìn)表示，《技術(shù)要點(diǎn)》中的很多設(shè)計(jì)規(guī)范都有免容積率或地價(jià)款計(jì)算的優(yōu)惠，直接降低了相關(guān)財(cái)務(wù)或投資成本，對(duì)于房企增強(qiáng)投資信心和積極做好“好房子”產(chǎn)品具有積極作用。在不計(jì)算容積率的政策規(guī)定下，開(kāi)發(fā)商可以更好地優(yōu)化建筑設(shè)計(jì)，同時(shí)也增加了更多的可售面積。
“《技術(shù)要點(diǎn)》統(tǒng)籌考慮新增供應(yīng)和存量去化，在提振土地和住房市場(chǎng)信心的同時(shí)，也要為住房市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定可持續(xù)創(chuàng)造條件。”北京市規(guī)劃自然資源委有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，《技術(shù)要點(diǎn)》的最終目標(biāo)是以住房品質(zhì)提升推動(dòng)住房供給側(cè)改革，以政策創(chuàng)新滿足人民群眾日益增長(zhǎng)的多樣化居住生活需要。
推進(jìn)“好房子”建設(shè)
除北京外，江門也于近日出臺(tái)了“好房子”建設(shè)有關(guān)配套政策。江門市自然資源局于1月份印發(fā)了《關(guān)于支持“好房子”規(guī)劃設(shè)計(jì)的實(shí)施意見(jiàn)》，提出“住宅建筑結(jié)構(gòu)凈高不超過(guò)2.1米，進(jìn)深不超過(guò)0.8米的飄窗，其投影面積不計(jì)算容積率”等實(shí)施辦法。
“去年以來(lái)，多地通過(guò)優(yōu)化土拍規(guī)則、地塊計(jì)容規(guī)則以及套型要求等，助力‘好房子’建設(shè)，部分省市已出臺(tái)高品質(zhì)住宅或‘好房子’建設(shè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。”曹晶晶分析稱，從趨勢(shì)來(lái)看，建設(shè)“好房子”是滿足居民多元化住房需求、推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的關(guān)鍵舉措。
2024版《深圳市建筑設(shè)計(jì)規(guī)則》中包括了優(yōu)化綠化覆蓋率、建筑覆蓋率等計(jì)算方式等內(nèi)容；杭州市規(guī)劃和自然資源局于2024年12月份印發(fā)的《關(guān)于優(yōu)化建設(shè)項(xiàng)目容積率及相關(guān)指標(biāo)計(jì)算規(guī)則的通知》也包含了“利用城市公共空間并向公眾開(kāi)放的公共連廊，不納入容積率計(jì)算”等優(yōu)化措施。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，“好房子”政策中關(guān)于陽(yáng)臺(tái)、客廳、公共空間等的設(shè)計(jì)規(guī)定，使住宅產(chǎn)品在功能上更加完善、居住體驗(yàn)更加舒適。“好房子”政策通過(guò)提升住房品質(zhì)，進(jìn)一步激發(fā)購(gòu)房者的購(gòu)房熱情。尤其是對(duì)于那些注重居住體驗(yàn)和舒適度、具有改善性住房需求的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，“好房子”政策無(wú)疑是利好，政策的落地將加快其入市節(jié)奏。
“‘好房子’建設(shè)也為企業(yè)提供了新的發(fā)展機(jī)會(huì)。”曹晶晶對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，“好房子”標(biāo)準(zhǔn)對(duì)建筑設(shè)計(jì)、空間利用等方面提出了更高的要求，這也將促使房企從過(guò)去單純的價(jià)格、地段競(jìng)爭(zhēng)，轉(zhuǎn)向品質(zhì)、服務(wù)等多維度的競(jìng)爭(zhēng)。長(zhǎng)期來(lái)看，建設(shè)“好房子”、提供“好服務(wù)”是企業(yè)可持續(xù)發(fā)展能力的根本，對(duì)于企業(yè)而言，需要不斷強(qiáng)化自身能力，主動(dòng)適應(yīng)新的市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境，通過(guò)優(yōu)質(zhì)供給贏得市場(chǎng)。
“從未來(lái)政策方向來(lái)看，‘好房子’建設(shè)首先要因地制宜，要充分考慮產(chǎn)品所在地的自然、人文、經(jīng)濟(jì)等多方面因素，打造契合當(dāng)?shù)鼐用裥枨蟮钠焚|(zhì)住宅。”談及“好房子”建設(shè)未來(lái)的發(fā)力方向，曹晶晶認(rèn)為，根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部提出的“安全、舒適、綠色、智慧”等特征，“好房子”建設(shè)還需融入綠色發(fā)展理念，并鼓勵(lì)在建設(shè)過(guò)程中融入科技智能，利用新技術(shù)為消費(fèi)者構(gòu)建“智慧住宅”。