本報(bào)記者 張薌逸

“零首付購(gòu)房攻略：首付不足也能圓購(gòu)房夢(mèng)”“首付可分期，上車門檻低”……頗具煽動(dòng)性的話術(shù)背后，是市場(chǎng)上再現(xiàn)的“零首付”購(gòu)房陷阱。

近期，針對(duì)部分開發(fā)商及中介通過(guò)“首付貸”“他方墊資”等違規(guī)操作誘導(dǎo)購(gòu)房者“零首付”購(gòu)房現(xiàn)象，多地金融監(jiān)管部門、住建部門、房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布風(fēng)險(xiǎn)提示，警示消費(fèi)者做好防范。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，“零首付”購(gòu)房對(duì)購(gòu)房者個(gè)人和金融機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)都有風(fēng)險(xiǎn)，干擾了房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，需要各類主體嚴(yán)加防范。

“零首付”套路多

記者注意到，在社交平臺(tái)上，有不少房產(chǎn)中介在營(yíng)銷樓盤時(shí)打出“零首付”“首付分期”等字樣，以吸引消費(fèi)者。還有以購(gòu)房者口吻發(fā)布的“‘零首付’購(gòu)房攻略”，與他人分享自身“零首付”購(gòu)房的經(jīng)歷。

記者以購(gòu)房者身份咨詢其中一位宣稱“零首付可購(gòu)買特價(jià)房”的房產(chǎn)中介相關(guān)細(xì)節(jié)時(shí)，該中介稱，達(dá)成“零首付”的方式是開發(fā)商直接補(bǔ)貼。

記者發(fā)現(xiàn)，除“開發(fā)商補(bǔ)貼”外，各路房產(chǎn)中介提出的“零首付”操作方案還有“中介墊資”“高評(píng)高貸”等。

以“高評(píng)高貸”為例，具體操作手法為開發(fā)商或中介在申請(qǐng)貸款時(shí)將房?jī)r(jià)做高，或者以不打折的房?jī)r(jià)為基準(zhǔn)進(jìn)行貸款，以此套取更多資金。實(shí)際成交價(jià)300萬(wàn)元的房產(chǎn)，由開發(fā)商給出370萬(wàn)元的評(píng)估價(jià)，按照15%的首付比例可以貸出314.5萬(wàn)元的資金，覆蓋了實(shí)際首付款，從而實(shí)現(xiàn)“零首付”。

“開發(fā)商推出‘零首付’，目的是以此擴(kuò)大客戶來(lái)源。”李宇嘉分析稱，看似實(shí)惠的“零首付”實(shí)際上增加了購(gòu)房者的月供壓力，從而增加了“斷供”風(fēng)險(xiǎn)。此外，一些通過(guò)陰陽(yáng)合同的方式實(shí)現(xiàn)的“零首付”也為購(gòu)房者帶來(lái)了金融和法律風(fēng)險(xiǎn)。

“‘零首付’的違規(guī)行為將會(huì)帶來(lái)不可控的風(fēng)險(xiǎn)，最終可能導(dǎo)致消費(fèi)者在權(quán)益受到損害后還投訴無(wú)門。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示，房貸業(yè)務(wù)有一套嚴(yán)謹(jǐn)規(guī)范的作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于首付比例等都設(shè)定了最低值。“零首付”操作明顯超越“紅線”。

整治房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序

針對(duì)具有重重風(fēng)險(xiǎn)的“零首付”購(gòu)房套路，多地有關(guān)部門發(fā)布了風(fēng)險(xiǎn)提示。記者梳理發(fā)現(xiàn)，僅在2025年1月份，就有國(guó)家金融監(jiān)督管理總局重慶監(jiān)管局、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局河北監(jiān)管局、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局山西監(jiān)管局等多地監(jiān)管部門提示相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。

1月22日發(fā)布的《重慶金融監(jiān)管局關(guān)于“零首付”購(gòu)房的風(fēng)險(xiǎn)提示》提示稱，“零首付”購(gòu)房并未實(shí)質(zhì)解決購(gòu)房者資金短缺問(wèn)題，反而可能增加購(gòu)房、還款總成本。同時(shí)，銀行機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)首付款來(lái)源存在問(wèn)題的，可能無(wú)法通過(guò)貸款申請(qǐng)或提前收回貸款，購(gòu)房人將面臨“房貸兩失”風(fēng)險(xiǎn)，甚至可能涉嫌騙取貸款犯罪。

另外，還有地方房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)向購(gòu)房者及中介機(jī)構(gòu)作出提示。廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)于2024年12月23日發(fā)布的《存量房購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)提示》建議購(gòu)房者，規(guī)范簽訂存量房買賣合同。防范霸王條款，不要簽訂陰陽(yáng)合同，及時(shí)辦理網(wǎng)簽手續(xù)，維護(hù)自身合法權(quán)益。

《存量房購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)提示》還請(qǐng)各中介機(jī)構(gòu)嚴(yán)格遵守相關(guān)法律法規(guī)，規(guī)范指引消費(fèi)者辦理交易資金托管手續(xù)，切勿宣傳和違規(guī)提供“零首付”等金融服務(wù)。

2024年12月24日至25日召開的全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議在部署2025年重點(diǎn)工作時(shí)明確提出，完善房地產(chǎn)全過(guò)程監(jiān)管，整治房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，切實(shí)維護(hù)群眾合法權(quán)益。

“隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的升溫，‘零首付’等市場(chǎng)亂象有可能會(huì)進(jìn)一步出現(xiàn)。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，從全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議的有關(guān)部署可以看出，市場(chǎng)秩序是2025年各地在房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售端等領(lǐng)域重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容，政策方面后續(xù)可能將有嚴(yán)管秩序、整頓市場(chǎng)的動(dòng)作。

李宇嘉認(rèn)為，為防范“零首付”購(gòu)房、規(guī)范市場(chǎng)秩序，金融機(jī)構(gòu)要嚴(yán)把貸款審批投放，住建部門則要關(guān)注商品房預(yù)售過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)，做好預(yù)售監(jiān)管和銷售合同監(jiān)管，嚴(yán)禁購(gòu)房合同違規(guī)嫁接第三方金融機(jī)構(gòu)的現(xiàn)象。另外，各部門還可以加大宣傳力度，讓購(gòu)房者充分認(rèn)識(shí)到“零首付”購(gòu)房蘊(yùn)藏的風(fēng)險(xiǎn)。