本報(bào)記者 張薌逸
“10月份是今年最忙的一個(gè)月！”這是接受記者采訪的一線城市房地產(chǎn)從業(yè)人員共同的心聲。
9月26日中央政治局會(huì)議定調(diào)“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”后，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市迅速響應(yīng)。上海、廣州、深圳于9月29日，北京于9月30日發(fā)布相關(guān)文件，優(yōu)化房地產(chǎn)相關(guān)政策措施，涉及調(diào)整住房限購(gòu)政策、優(yōu)化住房信貸政策、調(diào)整住房稅收政策等多個(gè)方面。
截至10月30日，四地樓市新政均已出臺(tái)滿月。一個(gè)月以來(lái)一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)溫度如何？又呈現(xiàn)出哪些特征？對(duì)此，《證券日?qǐng)?bào)》記者實(shí)探四大一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)，了解相關(guān)情況。
交易活躍
成交量全面大增
“從市場(chǎng)反映看，很多城市、很多項(xiàng)目看房量、到訪量明顯上升，銷售量也有不同程度的增長(zhǎng)，房地產(chǎn)的主要指標(biāo)明顯好轉(zhuǎn)。特別是一線城市，10月份以來(lái)全線回穩(wěn)。”10月17日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹在國(guó)新辦舉行的新聞發(fā)布會(huì)上表示。
9月底以來(lái)，一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)活躍，熱度明顯提升。以網(wǎng)上簽約數(shù)據(jù)為例，據(jù)各地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門網(wǎng)站公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，10月1日至10月28日，北京、上海、廣州、深圳商品房（新房）網(wǎng)上簽約套數(shù)分別達(dá)4227套、8992套、8996套、3818套，比樓市新政出臺(tái)前的9月1日至9月28日分別增長(zhǎng)43%、33%、102%、141%；北京、上海、深圳存量房（二手房）網(wǎng)上簽約套數(shù)分別達(dá)14022套、21922套、5256套，比9月1日至9月28日期間分別增長(zhǎng)29%、50%、70%。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，9月底以來(lái)，一線城市樓市呈現(xiàn)出全面增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，新房和二手房、中心區(qū)和外圍房源、剛需和改善房源網(wǎng)簽量都明顯增長(zhǎng)，認(rèn)購(gòu)量數(shù)據(jù)增幅還要高于網(wǎng)簽量數(shù)據(jù)。
“9月底以來(lái)一線城市市場(chǎng)表現(xiàn)扭轉(zhuǎn)了過(guò)去部分?jǐn)?shù)據(jù)負(fù)增長(zhǎng)的現(xiàn)象，環(huán)比增幅拉升，市場(chǎng)行情積極。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，市場(chǎng)交易的活躍也為供求關(guān)系帶來(lái)了重要變化，新房庫(kù)存得到消化、二手房的掛牌量也開(kāi)始減少。
“10月份還沒(méi)結(jié)束，但我們系統(tǒng)二手房的成交量跟上月比已經(jīng)翻倍了。”上海一位供職于鏈家的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴記者，二手房市場(chǎng)的火熱表現(xiàn)一方面是因?yàn)樾抡档土速?gòu)房門檻和交易成本，讓更多客戶能夠“上車”；另一方面也是因?yàn)榇饲皟r(jià)格調(diào)整積累的“性價(jià)比”房源頗具吸引力，正在加速消化。
中指研究院研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，四大一線城市優(yōu)化限購(gòu)、限貸等政策出臺(tái)后，居民置業(yè)意愿明顯改善。剛需客戶進(jìn)入市場(chǎng)，消化部分房源，推升了房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度。
新房市場(chǎng)表現(xiàn)同樣亮眼，新政出臺(tái)以來(lái)，開(kāi)盤即售罄的“日光盤”頻現(xiàn)，如深圳深業(yè)上城學(xué)府、中建觀玥名邸、上海融創(chuàng)外灘壹號(hào)院二期三批次等均在開(kāi)盤當(dāng)日售出全部房源。
嚴(yán)躍進(jìn)表示，這說(shuō)明購(gòu)房者入市意愿很強(qiáng)，當(dāng)前政策是有效的，對(duì)于房企去庫(kù)存、提振市場(chǎng)及行業(yè)信心等都有較好的作用。
需求差異
房源價(jià)格出現(xiàn)分化
在對(duì)一線城市新房及二手房市場(chǎng)進(jìn)行走訪的過(guò)程中，記者注意到，在價(jià)格整體趨穩(wěn)的同時(shí)，各類房源之間的價(jià)格也出現(xiàn)分化。
嚴(yán)躍進(jìn)表示，經(jīng)過(guò)一個(gè)月以來(lái)的交易，一線城市量?jī)r(jià)之間的關(guān)系發(fā)生了一定變化，特別是二手房?jī)r(jià)格調(diào)整到位，價(jià)格“跌跌不休”的狀態(tài)得到改變，總體以趨穩(wěn)為主。
“海淀這邊學(xué)區(qū)好的‘老破小’價(jià)格還比較堅(jiān)挺，同片可選的次新房也比較有限。學(xué)區(qū)一般的‘老破小’價(jià)格已經(jīng)和次新房拉開(kāi)了距離。”北京鏈家一名深耕海淀區(qū)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴記者，這是客戶綜合考慮購(gòu)房預(yù)算、居住體驗(yàn)、學(xué)區(qū)等多重因素的結(jié)果。
“買房還是看自己的需求，一個(gè)人住對(duì)面積和學(xué)區(qū)都沒(méi)什么要求，選這里的老房子就是看中性價(jià)比。”計(jì)劃在回龍觀地區(qū)購(gòu)房的李女士表示，目前她還在通過(guò)中介和房主談價(jià)格，10月份以來(lái)房主已經(jīng)提價(jià)兩次，如果接下來(lái)房主的出價(jià)突破她的心理底線，她就會(huì)轉(zhuǎn)向其他同類房源。
除北京外，其他一線城市也出現(xiàn)了房源分化情況。一名廣州鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴記者，從這個(gè)月他接觸到的情況來(lái)看，自身?xiàng)l件有限的低總價(jià)房源備受剛需人群的青睞，新房、次新房則更受具有改善性住房需求群體的歡迎。
“剛需購(gòu)買二手小戶型、改善性住房需求購(gòu)買新房大戶型這個(gè)特點(diǎn)在一線城市都很突出。”李宇嘉分析稱，一線城市前期人口流入較大，剛需潛在購(gòu)房群體龐大。同時(shí)，由于前期一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱，改善性住房需求也具有一定規(guī)模。9月底以來(lái)，在價(jià)格調(diào)整到位后，兩類需求均得到充分釋放，各類購(gòu)房者在比較不同房源后選擇了各自認(rèn)可的房源。
筑底顯現(xiàn)
止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)有望持續(xù)
倪虹在10月17日國(guó)新辦舉辦的新聞發(fā)布會(huì)上表示，中國(guó)的房地產(chǎn)在系列政策作用下，經(jīng)過(guò)三年的調(diào)整，市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始筑底。
從一線城市10月份的市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，止跌回穩(wěn)的跡象已經(jīng)出現(xiàn)。展望未來(lái)，一線城市“銀十”的亮眼表現(xiàn)能否持續(xù)？房地產(chǎn)市場(chǎng)是否會(huì)維持止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)？
“關(guān)鍵在于后續(xù)需求的可持續(xù)性。”李宇嘉表示，目前一線城市成交量增長(zhǎng)幅度比較大，但市場(chǎng)還存在買方市場(chǎng)的特征，交易量提升能否帶動(dòng)價(jià)格持續(xù)企穩(wěn)、在價(jià)格回穩(wěn)后成交量能否維持現(xiàn)有水平是影響未來(lái)市場(chǎng)表現(xiàn)的重要因素。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，9月底的一系列政策比較積極到位，市場(chǎng)上觀望情緒減輕，預(yù)計(jì)未來(lái)市場(chǎng)熱度將會(huì)持續(xù)，呈現(xiàn)出量升價(jià)穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。
徐躍進(jìn)表示，短期來(lái)看，核心城市銷售回穩(wěn)態(tài)勢(shì)有望延續(xù)。對(duì)于一線城市，在多個(gè)有利因素支持下，房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)有望逐漸企穩(wěn)。從房?jī)r(jià)來(lái)看，核心城市房?jī)r(jià)經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間調(diào)整，已經(jīng)逐步到位，同時(shí)，主流房企也在實(shí)施保價(jià)策略，對(duì)穩(wěn)定新房?jī)r(jià)格也將起到積極作用。從銷售來(lái)看，隨著核心城市繼續(xù)放開(kāi)限制性政策，市場(chǎng)預(yù)期和信心得到進(jìn)一步提振，預(yù)計(jì)核心城市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量將逐漸筑底恢復(fù)。