原標(biāo)題：東莞第二版“房價地圖”發(fā)布！價格采用區(qū)間法，最高已破5萬！業(yè)內(nèi)：價格細(xì)化或成趨勢

　　作者： 吳家明

　　近日，東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布了第二版“房價地圖”，主要顯示近期有代表性新建商品住房項目的成交價格區(qū)間，可為區(qū)域樓盤的房屋掛牌交易、銀行貸款申請等提供評估參考。值得注意的是，東莞第二版“房價地圖”中各樓盤住宅銷售價格采用區(qū)間法發(fā)布，或許會為其他城市帶來參考作用。

　　新版“房價地圖”范圍更大

　　據(jù)悉，東莞第二版“房價地圖”是在2021年9月30日首次發(fā)布的全市商品住房價格地圖的基礎(chǔ)上，以新建商品住房項目網(wǎng)簽銷售數(shù)據(jù)為依據(jù)，對統(tǒng)計內(nèi)容、展示方式等進(jìn)行更新、優(yōu)化后形成。記者發(fā)現(xiàn)，東莞南城的最高單價已經(jīng)突破每平方米5萬元。另據(jù)東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，在網(wǎng)上簽約銷售方面，東莞全市新建商品房(地面建筑層數(shù)超過4層)均價28023元/平方米，新建商品房(地面建筑層數(shù)4層以下)均價28769元/平方米，二手住宅均價18368元/平方米。在商品房庫存方面，東莞市現(xiàn)有庫存住宅建筑面積398.27萬平方米，共計33365套住宅。

　　與去年第一版“房價地圖”公布區(qū)域價格水平相比，第二版“房價地圖”以新建商品住房項目為單位進(jìn)行發(fā)布。為提升地圖的覆蓋面及時效性，此次統(tǒng)計范圍為2021年辦理預(yù)(現(xiàn))售并在當(dāng)年網(wǎng)簽的新建商品住房項目，以及2021年前辦理預(yù)(現(xiàn))售、2021年住宅網(wǎng)簽數(shù)量20套以上的有代表性的新建商品住房項目，并區(qū)分多高層住宅(地上建筑層數(shù)超過4層)、低層住宅(地上建筑層數(shù)4層以下)兩種類型。此外，第二版“房價地圖”采取線上網(wǎng)頁展示的方式，各樓盤結(jié)合其空間地理信息，直接落圖顯示。

　　去年9月30日，東莞發(fā)布第一版“房價地圖”時明確表示其目的是：“作為未來住宅用地限房價出讓的重要參考，將更好地穩(wěn)定市場預(yù)期，也有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地競拍前核算經(jīng)濟(jì)成本，減少金融風(fēng)險?！倍诙妗胺績r地圖”的說法是可為區(qū)域樓盤的房屋掛牌交易、銀行貸款申請等提供評估參考。有業(yè)內(nèi)人士表示，東莞發(fā)布的“房價地圖”要比去年10月推出的二手房參考價范圍更廣，或許能帶來更大的影響力。

　　價格細(xì)化或成為趨勢

　　值得注意的是，東莞第二版“房價地圖”中各樓盤住宅銷售價格采用區(qū)間法發(fā)布，取統(tǒng)計時段內(nèi)完成網(wǎng)簽住宅的最高和最低銷售單價，作為該樓盤成交價格區(qū)間。在價格區(qū)間范圍內(nèi)，同一樓盤不同住宅單元因樓棟、樓層、戶型、朝向、景觀等差異而有高有低，屬正常現(xiàn)象，因此第二版“房價地圖”能更好反映相關(guān)樓盤的價格水平。

　　目前，多數(shù)城市公布的房價二手房參考價只有部分小區(qū)的價格，而且每個小區(qū)的價格也是“一刀切”，只有一個價格數(shù)字。有業(yè)內(nèi)人士表示，這也是接下來其他城市公布參考價調(diào)整的一個方向，或許會成為參考價調(diào)整的突破口。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，全國其他城市要參考東莞的做法或許還有點難度，因為涉及到每個城市的房屋信息系統(tǒng)，但對于諸如二手房參考價這樣的數(shù)據(jù)，如何去根據(jù)樓層、朝向來計算這個參考價，這些技術(shù)性的工作仍需要細(xì)致，東莞的做法仍值得別的城市學(xué)習(xí)。

　　早在2月，深圳在國內(nèi)率先建立二手住房參考價格發(fā)布機(jī)制，并發(fā)布了全市3595個小區(qū)的參考價。一年的時間過去，關(guān)于深圳二手房參考價調(diào)整的預(yù)期不斷升溫，不過截至目前，該二手房參考價政策仍未變化。近期，多位房產(chǎn)中介對記者表示，目前深圳二手房交易過程中，銀行貸款仍然是嚴(yán)格按照參考價貸款，不過，有一些新的小區(qū)沒有參考價，一些銀行可以按照真實成交價進(jìn)行貸款。